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中華人民共和國住房和城鄉建設部主管

中國建設報社主辦

集中連片 經濟高效——老舊小區規?;友b電梯透視
2023-04-18 10:27:17    作者:邱修海

近年來,各地大力推進老舊小區加裝電梯工作,不少地區積極探索以小區甚至社區為單元,集中帶量采購、成片規劃報建、后期統籌運維的規?;友b電梯路徑,逐漸顯現出“省時、省錢、省心、省力”的效應。

集中帶量采購,以量換價

在老舊小區加裝電梯的過程中,許多居民自主聯系廠家、獨立選擇電梯型號,同一小區不同樓棟加裝電梯的品牌規格、功能樣式、安裝價格五花八門,導致電梯采購成本偏高。這種問題如何破解?

重慶市在市級層面建立了加裝電梯服務企業目錄庫,以集中帶量采購為主導,引導企業以成本和質量為基礎開展公平競爭。百姓從企業庫里選服務商,電梯采購成本降低且質量有所保障。當地電梯企業相關負責人表示,如果批量采購,電梯的單價估計會降低5~10%。

無獨有偶,福建省福州市住房保障和房產管理局制定出臺了關于開展既有住宅加裝電梯設備集中帶量采購工作的實施意見,初步建立了以量換價、集中帶量采購的工作機制?!耙庖姀馁|量、價格、售后三個方面嚴格采購標準,包括電梯供應商必須具備A1級電梯制造資質、提供市場價10%以上優惠等?!痹摼窒嚓P負責人表示,將進一步統籌推進后續工作:規范實施集中采購,由屬地區政府確定一家單位,統一編制采購方案,統一組織實施采購;加強定期指導監督,對電梯供應商報價、產品質量等組織綜合評價,嚴厲查處違法違規損害業主權益行為等。

據了解,目前不少地區老舊小區集中帶量采購電梯時,多采取以下方式:改造總包單位集中采購方式,由老舊小區改造總包單位作為加裝電梯集中采購主體,業主代表參與招標工作,發揮總包單位市場主體資源優勢,確定電梯品牌、加裝形式,將加裝電梯深度融入老舊小區改造,實現整體推進。小區業委會集中采購方式,通過民主協商,匯總居民意見,由小區業委會作為采購主體,對居民意向相對集中的電梯品牌進行集中采購。社區集中采購方式,由社區組織摸排居民意見后,通過召開社區兩委會、全體黨員代表大會等形式,對采購事宜進行民主決策,確定以社區居委會等為采購主體,統籌推進加裝電梯事宜。

在專業人士看來,老舊小區集中帶量采購電梯有多重利好:有利于集中意見,為居民省時,由業主代表參與集中采購招標工作,為居民提供了了解加裝電梯的渠道和選擇參考,有利于形成相對集中的意見,解決了各單元自主選擇因意見不一致反復磋商浪費時間的問題。有利于降低成本,為居民省錢,集中采購批量大,與供應商談判價格有優勢,可以降低設備及建材成本,且居民全程參與,對價格清晰了解,認同度高?!凹袔Я坎少彿绞?,給加裝電梯和更新電梯市場帶來新的發展潛力,將加快推進老舊小區加裝電梯和更新電梯的進程?!蹦畴娞萜髽I有關負責人表示。

成片規劃報建,加裝快速

既有住宅加裝電梯是長鏈條工作,涉及規劃、住房和城鄉建設、質監等職能部門和施工企業,報批手續繁瑣,加裝施工較慢。根據實際情況進行成片設計和報批、建設,相比單個樓棟的“獨立行動”,更具有時間和成本上的優勢。

廣東省廣州市白云區白云花園建成于20世紀90年代,小區內共有25棟住宅樓,大部分都是年齡較大的老年人居住,上下樓困難,業主加裝電梯意愿十分強烈。該小區被納入白云區老舊小區成片加裝電梯第二批試點范圍后,經過前期政策宣講、現場踏勘、方案設計、征求意見及說明會等階段,加裝電梯設計方案近日正式公布。得益于廣州市近年來積極推進的老舊小區成片加裝電梯模式,該小區加裝電梯無需申領規劃許可,業主協商一致后,在遵守規劃設計方案的基礎上,備齊資料到屬地街道,辦理施工信息錄入后即可開工建設,既大大縮短審批時限,又可降低加裝電梯成本。

在該模式下,符合條件的老舊小區加裝電梯可進行“集中申報、統一規劃、集中聯審、批量施工”,改變了過去一梯一申請方式。同一小區內多棟樓可“打包”上報,審批流程優化,加裝速度顯著提升。以50個梯口社區為例,成片連片加裝電梯比個案許可工作效率至少提升20倍。此外,還可更好規范城市社區景觀和品質建設要求,保證居住區空間格局景觀形態協調統一;大大調動電梯企業等經濟體參與的積極性,加裝過程統一施工管理,減少擾民,節約成本。

“終于要動工了!以后我們上下樓方便多了?!苯?,上海市長寧區北新涇街道新涇八村小區居民們格外歡喜,7臺電梯同時開工加裝。近年來,上海市在“單門洞加裝”的基礎上,還推動“規?;奔友b,將加裝電梯與老舊小區改造有機結合,通過“修繕+加梯”的方式,創新設計查勘檢測一體化,推動整個小區意愿同步征詢、方案提前設計、規劃提前公示、安全論證批量評審,從而將“人等方案”轉變為“方案等人”,加快推進老舊小區加裝電梯工作。

此外,浙江杭州、山東青島等地,也在老舊小區加裝電梯成片規劃報建方面,進行了積極探索,并取得一定成效。

老舊小區加裝電梯集中規劃報建,在專業人士看來一舉多得。有利于達成共識,減少反對情況。包括居民在內的各方更容易形成心往一處想、勁往一處使的氛圍,化解電梯加裝施工過程中居民的疑慮甚至反對意見。有利于統籌實施,為居民省力。集中采購,統一實施,實現一次報審,一次管線遷移,一次基坑澆筑,能夠最大程度減輕居民和企業的負擔,避免反復開挖路面、反復遷改管線給居民日常生活帶來的不便,且統籌施工也可降低施工方面成本。

后期統籌運維,居民省心

老舊小區規?;友b電梯后,運維必須跟上。

“電梯運維是特種行業,如果老舊小區加裝的電梯較為零散或者電梯品牌不一樣,會給日常巡查、維保、應急處理等帶來不便,使得后期維護成本較高。一個公司在一個地區有100臺電梯和只有1臺電梯,維保的價格和服務質量差別很大?!蹦畴娞萜髽I相關負責人還特別提及,當前部分老舊小區加裝電梯是通過經銷商采購,為了壓低價格,個別經銷商會降低電梯配置低價競標,可能使得電梯品質出現問題。此外,如果經銷商“關門大吉”,后續維保也難以持續。對此,專業人士認為,通過建立品牌庫集中采購,利用企業市場占有率的提高來控制維修成本,進而有效保障電梯的后期維保。

在規?;友b電梯后續運維方面,一些地區也進行了有益探索。

廣州市越秀區積極探索老舊小區加裝電梯“連片托管”。此舉是在連片規劃的基礎上,對一個片區的電梯統一由托管公司管理,集合人力物力統一配置,進一步提升電梯托管工作效能。據介紹,接受業主委托的托管物業服務企業實行服務“全包”,負責電梯安全管理人員配備、應急救援值守、日常巡查維護、年度定期檢驗、檔案建立保存等各環節事項。由電梯托管公司購買電梯責任保險,為處理可能發生的安全事故提供快速的資金保障?!斑B片托管”還引入智慧監管、社區治理等內容。通過為加裝電梯增配AI智能監控系統,有效識別20多種不安全不文明乘梯行為;結合社區信息化建設,將電梯運行動態、安全狀況接入社區數據中心,一屏式實時監測顯示;組建電梯事務治理委員會,通過社區議事平臺組織業主、托管機構、行業專家等各方主體,協同解決電梯托管中群眾反映的問題,高效化解矛盾糾紛。

山東省德州市寧津縣東方家園43個單元的居民簽訂了電梯加裝合同,選擇了同一企業電梯進行加裝?!霸谑酆蠓矫?,產品設計了單獨的物聯網遠程監控系統,業主不用通知,我們就能獲悉電梯故障信息,而且我們在老舊小區周邊設立維保站,保證工作人員能及時趕到處理問題?!蹦畴娞萜髽I有關負責人表示。

專業人士認為,老舊小區規?;友b電梯,有利于后期統籌運維。既可以直接要求供應商負責電梯安裝及售后維保工作,也可以委托物業服務企業統一管理。如此一來,后續各種服務管理更全面到位,電梯的安全運行更有保障,居民更省心放心。



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